Wie wir bereits im Blog in dem Artikel „Schlüsselaspekte der Änderungen des Landnutzungsgesetzes“ berichtet haben, nähert sich das Gesetzgebungsverfahren zur Änderung des Raumplanungs- und -entwicklungsgesetzes (im Folgenden: Gesetz) seinem Ende. Was noch aussteht, ist die Unterzeichnung durch den Präsidenten und die Verkündung im Amtsblatt, was eine ausgezeichnete Gelegenheit bietet, um eine Bilanz der Änderungen, einschließlich der jüngsten Vorschläge des Senats, zu ziehen.
Neues Planungsinstrument – der Generalplan
Das Hauptziel des Gesetzes ist die Vereinfachung, Beschleunigung und Vereinheitlichung der Raumplanungsverfahren in den Gemeinden. Eine der wichtigsten Änderungen ist die Einführung eines neuen Planungsinstruments, nämlich des Generalplans der Gemeinde, der die derzeitige Studie über die Bedingungen und Richtungen der Raumentwicklung ersetzen wird.
Im Gegensatz zur Studie soll der Generalplan ein Akt des lokalen Rechts sein, was bedeutet, dass er ein verbindliches Dokument (allgemein verbindlich) innerhalb der Gemeinde wird. Der allgemeine Plan soll ein einfacheres Dokument sein, das zumindest den informativen Teil nicht enthält. Sein Geltungsbereich erstreckt sich auf das gesamte Gemeindegebiet und bildet die Grundlage für die Verabschiedung lokaler Pläne und den Erlass von Entscheidungen über Entwicklungsbedingungen und Flächennutzung.
Die Gemeinden sind verpflichtet, bis Ende 2025 allgemeine Pläne zu verabschieden, was von Experten und Kommunalbeamten kritisiert wurde. Auch wir sind der Meinung, dass sich diese Frist als zu kurz erweisen könnte. Wie vom Senat vorgeschlagen, wurde eine Gesetzesänderung eingebracht, die die Frist auf Ende 2027 verschoben hätte, aber der Sejm stimmte dem Vorschlag des Senats nicht zu.
Dauer der Entscheidungen über die Raumordnung und Flächennutzung
Auch bei den Entscheidungen über die Raumordnung und Flächennutzung sind erhebliche Änderungen zu verzeichnen. Ursprünglich plante der Gesetzgeber, dieses Instrument abzuschaffen, gab diese Absicht aber schließlich auf. Stattdessen wurde eine bestimmte Dauer für diese Entscheidungen eingeführt, die nun unbefristet sind. Nach den neuen Regelungen sollen Entscheidungen über die Entwicklungsbedingungen 5 Jahre lang gültig sein.
In diesem Zusammenhang schlug der Senat vor, diese Frist auf 2 Jahre zu verkürzen (mit der Möglichkeit, sie um weitere 2 Jahre zu verlängern), aber auch dieser Vorschlag wurde vom Sejm abgelehnt. Letztlich bleibt die Gültigkeit von Planfeststellungsbeschlüssen bei 5 Jahren.
Integrierter Investitionsplan
Das Gesetz führt auch eine zusätzliche Art von lokalem Raumentwicklungsplan ein – den sogenannten integrierten Investitionsplan. Dieser Plan wird von der Gemeinde auf Antrag eines Investors verabschiedet, der daran interessiert ist, spezifische Planungsbedingungen zu schaffen, die es dem Investor ermöglichen, eine bestimmte Investition zu realisieren.
Vor dem Erlass des Plans schließen die Gemeinde und der Investor einen so genannten städtebaulichen Vertrag ab, in dem sich der Investor gegenüber der Gemeinde verpflichtet, die so genannte Ergänzungsinvestition (z. B. Bau einer Schule, eines Kindergartens, einer Straße oder eines Erschließungsnetzes) durchzuführen, und sich verpflichten kann, die mit dem Erlass des integrierten Investitionsplans verbundenen Kosten ganz oder teilweise zu übernehmen.
Andere wichtige Änderungen
Das geänderte Gesetz bringt noch weitere wichtige Änderungen mit sich. Dazu gehören:
- die Einführung der Möglichkeit für Gemeinden, Standorte auszuweisen, an denen kein Wohnraum zur Verfügung steht;
- die Einführung eines kostenlosen und öffentlich zugänglichen städtischen Registers im Jahr 2026, in dem beispielsweise Dokumente, die im Rahmen des Prozesses der Verabschiedung lokaler Pläne erstellt wurden, oder die Ergebnisse öffentlicher Anhörungen veröffentlicht werden;
- Einführung einer Strategie für die Entwicklung der Gemeinde bis 2026 durch die Gemeinden, in der unter anderem die wichtigsten Elemente der technischen und sozialen Infrastruktur, Grundsätze für die Ansiedlung wichtiger Investitionen für öffentliche Zwecke und Grundsätze für die Ansiedlung von Energieerzeugungsanlagen mit einer installierten Leistung von mehr als 500 kW festgelegt werden.
Bewertung der Änderungen
Zum jetzigen Zeitpunkt ist es schwierig vorherzusagen, welche Auswirkungen die Umsetzung der geänderten Bestimmungen des Gesetzes in der Praxis haben wird. Die Einführung des Generalplans als lokaler Rechtsakt, der für alle interessierten Parteien – sowohl für Investoren als auch für Behörden – verbindlich ist, scheint jedoch die richtige Lösung zu sein. Die bisherige Studie über die Bedingungen und Richtungen der Landentwicklung war kein ausreichend wirksames Instrument und führte zu unterschiedlichen Auslegungen.
Auch die Einführung eines integrierten Investitionsplans und eines städtebaulichen Vertrags, der zur Beseitigung von Streitigkeiten zwischen der Gemeinde und dem Investor beitragen soll, ist positiv zu bewerten. Dennoch sind Aspekte, die von den Gemeinden angesprochen wurden, nicht zu übersehen, wie z.B. die zu kurze Frist für die Verabschiedung von Generalplänen und der Ausgleich der oft gegensätzlichen Interessen von Gemeinden, Investoren und Anwohnern bei der Verabschiedung von integrierten Investitionsplänen.
In den folgenden Artikeln werden wir uns nach der Verkündung des Gesetzes im Gesetzblatt darauf konzentrieren, die einzelnen Lösungen detaillierter darzustellen. Wir werden versuchen, die Unterschiede zwischen dem aktuellen Stand und den neuen Regelungen aufzuzeigen und darauf hinweisen, auf welche Aspekte Investoren besonders achten sollten.
Autoren:
Jakub Wysocki, LL.M., Rechtsanwalt (PL)
Norbert Czerniak, Jurist
