Jak już informowaliśmy na blogu w artykule „Kluczowe aspekty nowelizacji ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym”, proces zmian legislacyjnych dotyczący ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: Ustawa) zbliża się ku końcowi. Pozostaje jeszcze podpis Prezydenta oraz ogłoszenie w Dzienniku Ustaw, co stanowi doskonałą okazję do podsumowania zmian, w tym ostatnich propozycji przedstawionych przez Senat.
Nowy instrument planistyczny – Plan ogólny
Głównym założeniem Ustawy jest uproszczenie, przyśpieszenie oraz ujednolicenie procedur dotyczących planowania przestrzennego w gminach. Jedną z kluczowych zmian jest wprowadzenie nowego instrumentu planistycznego, tj. Planu ogólnego gminy, który zastąpi funkcjonujące obecnie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
W przeciwieństwie do Studium, Plan ogólny ma być aktem prawa miejscowego, co oznacza, że stanie się dokumentem wiążącym (powszechnie obowiązującym) na terenie danej gminy. Plan ogólny ma być w założeniu dokumentem prostszym, pozbawionym chociażby części o charakterze informacyjnym. Jego zakres obejmie całą powierzchnię gminy oraz będzie stanowił podstawę do uchwalania planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Gminy zostały zobowiązane do przyjęcia Planów ogólnych do końca 2025 r. Ten wymóg spotkał się z krytyką ekspertów i samorządowców. Również w naszej ocenie termin ten może okazać się zbyt krótki. Zgodnie z propozycją Senatu, wprowadzono poprawkę do Ustawy, która przesunęłaby termin na koniec 2027 r., jednak Sejm nie zgodził się z propozycją Senatu.
Terminy obowiązywania decyzji
Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu również stanowią przedmiot dość istotnych zmian. Początkowo ustawodawca planował likwidację tego narzędzia, jednak ostatecznie odstąpił od tego zamiaru. Zamiast tego wprowadzono określony czas obowiązywania tych decyzji, które obecnie są bezterminowe. Zgodnie z nowymi przepisami, decyzje o warunkach zabudowy mają obowiązywać przez 5 lat.
W tym aspekcie Senat zaproponował skrócenie tego okresu do 2 lat (z możliwością przedłużenia o kolejne 2 lata), jednak i ta propozycja została przez Sejm odrzucona. Ostatecznie, obowiązywanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu pozostaje na poziomie 5 lat.
Zintegrowany plan inwestycyjny
Ustawa wprowadza ponadto dodatkowy rodzaj miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – tzw. zintegrowany plan inwestycyjny. Plan ten będzie uchwalany przez gminę na wniosek inwestora, zainteresowanego ukształtowaniem konkretnym warunków planistycznych, które umożliwią inwestorowi realizację konkretnej inwestycji.
Przed uchwaleniem planu, gmina oraz inwestor zawrą tzw. umowę urbanistyczną, na mocy której inwestor zobowiąże się wobec gminy do realizacji tzw. inwestycji uzupełniającej (np. budowy szkoły, przedszkola, drogi czy sieci uzbrojenia terenu), a także będzie mógł zobowiązać się do pokrycia części lub całości kosztów związanych z uchwaleniem zintegrowanego planu inwestycyjnego.
Inne kluczowe zmiany
Nowelizacja Ustawy wprowadza także inne, istotne zmiany. Należą do nich:
- wprowadzenie możliwości wyznaczenia przez gminy miejsc, na których nie będzie można lokalizować budownictwa mieszkaniowego;
- uruchomienie w 2026 r. nieodpłatnego i powszechnie dostępnego Rejestru Urbanistycznego, w którym publikowane będą np. dokumenty powstałe w ramach procesu przyjmowania planów miejscowych czy wyniki konsultacji społecznych;
- wprowadzenie przez gminy do 2026 r. strategii rozwoju gminy, określającej m.in. główne elementy infrastruktury technicznej i społecznej, zasady lokalizacji kluczowych inwestycji celu publicznego, zasad lokalizacji urządzeń wytwarzających energię o mocy zainstalowanej przekraczającej 500 kW.
Ocena nowelizacji
Na obecnym etapie trudno przewidzieć, jak w praktyce będą wyglądać efekty wykonywania znowelizowanych przepisów Ustawy. Jednak wprowadzenie Planu ogólnego jako aktu prawa miejscowego, obowiązującego wszystkie zainteresowane strony – zarówno inwestorów, jak i organy władzy publicznej, wydaje się być słusznym rozwiązaniem. Dotychczasowe Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie było wystarczająco skutecznym narzędziem i prowadziło do różnych interpretacji.
Pozytywnie ocenić należy również wprowadzenie zintegrowanego planu inwestycyjnego oraz umowy urbanistycznej, które powinny przyczynić się do likwidacji sporów pomiędzy gminą a inwestorem. Niemniej jednak, nie można pominąć takich aspektów, które zostały podniesione przez samorządy, jak zbyt krótki termin na uchwalenie planów ogólnych oraz wyważenie często sprzecznych interesów gminnych, inwestorów oraz mieszkańców w przypadku uchwalania zintegrowanych planów inwestycyjnych.
W kolejnych artykułach, po ogłoszeniu Ustawy w Dzienniku Ustaw, skoncentrujemy się na bardziej szczegółowym przedstawieniu poszczególnych rozwiązań. Postaramy się wskazać różnice pomiędzy stanem obecnym a nowymi regulacjami oraz wskażemy, na jakie aspekty inwestorzy powinni zwrócić szczególną uwagę.
Autorzy:
Jakub Wysocki, LL.M., Radca prawny
Norbert Czerniak, Prawnik
